淺析借名登記 - Life D+哇!好宅
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淺析借名登記
曾嘉雯律師
2021-06-08 17:34:29 #1

用他人名義購買房地,以為把權狀、印鑑留在身邊,就可以保住房地不被惡意處置,實際上這是錯誤的觀念!

 

出資者以他人名義登記為不動產所有權人之情形,除有以贈與或信託等有名契約為之者外,最常見的方式是「借名登記」,

所謂「借名登記」,是指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,

而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,

實際權利仍是借名者所有,出名人只是提供登記名義,

就借名登記契約,目前司法實務多數判決認為,只要內容不違反強制、禁止規定或公序良俗,借名登記契約是有效且類推適用民法關於「委任」的相關規定。

實務上,借名登記的原因很多,通常都著重在借名者與出名人之間的信任關係,

所以常常只是口頭約定由借名之出資者保留權狀等文件,比較少會有白紙黑字的契約或書面,

一旦登記名義人擅自移轉所有權給第三人時,就會產生爭議,

就此,最高法院的見解認為借名登記關係僅為出名人與借名人間之內部約定,僅拘束借名人與出名人,

效力不及於第三人,出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分(最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照)。

也就是說,最高法院認為,依不動產公示性,

不動產權狀所記載的所有權人是出名人,一般交易第三人很難查知其內部關係,如出名人將借名不動產移轉給第三人,移轉行為是有效的,藉以保護交易安全。

再者,依土地登記規則,土地所有權人即使手上沒有權狀、印鑑,也可以「遺失」為由申請補發,

地政事務所受理之後會在相關地政網站和地政事務所公告30天,

如無人異議,即補發權狀給土地所有權人。

因此,保留權狀已不再成為借名者保障所有權的萬靈丹,

如欲將自己購置之不動產借名登記,建議務必簽署書面約定,將雙方權利義務文字化,避免日後衍生爭議時舉證困難,反而使自己辛苦賺錢購得的產業白白拱手讓人。